Бриллиант в навозе.
Откуда вообще появилось предложение этого отельчика, я не уловил. Я не то, чтобы стараюсь не вникать в чужие дела, но на тот момент, вечно меняющийся вектор движения кипучей энергии нашего обеспеченного друга начал откровенно утомлять.
Его метания из стороны в сторону больше напоминали не бизнес, а этакую игру в инвестора. Причем игра велась на игровом поле от «Монополии» колодой от подкидного дурака. Процесс ради самого процесса, совершенно не ориентированный на результат.
Ну чтобы было понятно.
За месяц будущий золотоносный проект менялся следующим образом:
- Купить 10 квартир и сдавать и в посуточную аренду.
- Купить недостроенную виллу, достроить, причесать и продать.
- Купить отель и начать шинковать евры в мусорные пакеты.
- Купить ресторанчик.
- Купить барчик.
У всех этих грандиозных планов был одно общее. Он вкладывает деньги, а мы этим управляем, вернее работаем за зарплату. А вот когда попрет прибыль, вот тут мы ее и начнем нарезать в процентах.
Кагбе инвестиции, как и сам проект не мой, я по идее должен копать от рассвета и до обеда в ту сторону, куда махнет рукой светлый ум. Но оно так внезапно не работало. Со старта это выливалось в компостирование моего мозга. Я тратил время и деньги, а результатом даже не пахло. Зарплата предполагалась когда-то потом, а бензин надо было выкатывать уже сейчас.
Сначала мы старались. Честно старались. Мы вроде как свои люди и ставить вопрос ребром типа «мы тратим время, плати» было как-то не с руки.
Но очень скоро наш запал угас.
Ну какой смысл договариваться с людьми на просмотр квартир или домов, которыми в теории мы вроде как должны были управлять, если по факту все заканчивалось «да ну, дорого»?
Причем вот это «дорого» — это просто отговорка, ибо было пару действительно хороших вариантов с ценой существенно ниже рынка, типа квартиры с одной спальней и гостиной, с видом на океан в двух минутах до пляжа, с террасой на всю крышу за 66 000 евро. Студия размером в половину площади этой квартиры, стоила на рынке примерно этих же денег. Естественно такие варианты держаться на рынке очень не долго. Конкретно в том случае квартира продалась за неделю, не смотря на то, что была осмотрена с тем же вердиктом «дорого».
Хотя, конечно же, в этом «дорого» отчасти есть и наша вина.
Условная езда по ушам среднему инвестору в курортную недвижимость выглядит как-то так:
Стоимость недвижки: 80 000. На Канарах сезон круглый год, так что в сутки ее можно сдавать за 80 евро, а в Новый Год и Рождество вообще за 200. Итого: 80х365=29 200. За три года отобьете и еще сможете летом бесплатно отдыхать.
В чем тут подвох? Да в том, что стоит задача тупо напарить кирпичи, заработав на сделке. У более продвинутых стартаперов еще есть планы поживиться с управления чужой недвижимостью, снимая сливки до тех пор, пока счастливый инвестор не слезет с розового пони и не начнет считать в столбик на листике.
Мы же подходили к этому с другой стороны.
А все потому, что нам этим управлять, а значит и давать результат в заявленном коридоре. И наша задача не напарить шота, а посчитать максимально приближенно к реальности, учитывая все затраты по максимуму. В результате по просчетам было видно, что в лучшем случае прибыль болтается в районе 5,5%, а в худшем 4,3% годовых.
Ну нет на рынке вариантов, чтобы все было как надо и близко и удобно, но за 5 копеек! Они всплывают очень редко и всегда, в 101% случаев похожи на обман. Берите, будет только дорожать. Тут риск попасть перманентный. Ну как попасть? Без денег ты не останешься, но купить что-то по рыночной цене, будучи уверенным, что сэкономил, это очень даже запросто.
Более-менее успешная стратегия проста. Ищем что-то ниже рынка, таким образом, уменьшая срок окупаемости. Какое-то время работаем, проверяя практикой выкладки и расчеты, и если объект не приносит заявленную прибыль, избавляемся от него уже по среднерыночной цене.
Но в таком случае решения должны приниматься четко и быстро, а не «я подумаю месяц или два».
В общем, очень скоро я начал откровенно спускать все эти просьбы посчитать — посмотреть на тормозах, и в результате выпал из процесса вообще. Я рассчитывал на то, что наш инвестор наиграется, родит какой-нибудь план действий более четкий, нежели «а давайте займемся (подставить услышанное от кого-то)».
Но через пару месяцев меня попытались вернуть в процесс под радостные вопли: «Нашел! Наконец-то нашел!»
Бриллиантом, найденным в куче навоза, оказался отельчик, который продавался как залоговое имущество банком. Изначально он уже всплывал полгода назад в каких-то обсуждениях и цена его болталась в районе 350 000 евро, если мне не изменяет память. За полгода отельчик распух до 430 000 евро и продолжал набирать вес чуть ли не понедельно. Забегая наперед скажу, что после всех просмотров и переговоров цена пробила 630 000, но хорошо хоть с возможностью торга.
Отельчик представлял собою условно трехэтажное здание, на первых двух этажах которого располагались гостевые номера, в цокольном этаже присутствовало жилье обслуживающего персонала, а на третьем уютно устроился типа ресторан. Это все со слов инвестора, который уже пару раз посмотрел этот объект беспроигрышного вложения денег.
Владели этим счастьем три сестры, которые очевидно когда-то в молодости управляли им, а теперь по состоянию здоровья уже отошли от дел. Поднять же упавшее знамя отельерства, вероятно было просто некому, поэтому он как чемодан без ручки. И тащить тяжело и бросить жалко. Как он попал в распоряжение банка я ваще не понял, это осталось за кадром.
Чем дальше я слушал, тем больше понимал, что это очередной касманафтский бизнес-план.
Человек строит не бизнес, а ищет какую-то, по его мнению «тихую гавань» для денег, которые якобы дешевеют прям по минутам, и кто-то ему активно в этом помогает. Стало понятно, что с таким подходом мы точно не сработаемся, ну и под благовидным предлогом я слился уже напрямую, мягко намекнув, что я этим заниматься не буду по определенным причинам.
Мой отказ был встречен с обидой. Вот какой классный проект, а я не хочу поднимать деньги, валяющиеся у меня под ногами, а маюсь какой-то ерундой.
Мои намеки на то, что если уж и лезть в этот бизнес, то можно начать с малого, чтобы в случае неудачи иметь возможность выйти в деньги быстро, пусть с фиксацией убытков, но быстро, были с сопением проигнорированы.
Доводы о том, что можно начать с трех квартир, вложения в которые составят 200 000 с ремонтом, а не ухнуть сначала поллимона, а потом еще четверть как минимум, остались без внимания.
И сетования на то, что реконструкция старого жилья обычно стоит дороже постройки нового «с нуля», потому что всегда наличиствуются подводные камни, которых с берега не видно, между тем их исправление стоит как крыло от самолета, были сметены со стола под вопли «да че там реконструировать? Обойчики поклеим и то, там где надо, и можно заселять туристов».
В общем вот есть проект, настоящий отель который во влажных мечтах уже распахнул свои гостеприимные объятия, осталось только сойтись с алчными старухами в цене. И этот проект лучшее вложение средств, поскольку это же целый отель, а не какие-то там квартиры, которые будут стоять пустыми, потому что мы живем не в том месте и вообще их потом не продашь.
И раз уж я такой дурак, что отказываюсь от этой золотоносной жилы, то хоть могу ли я просто оценить технической состояние объекта перед покупкой и сочинить примерную смету на косметические ремонтные работы? А то там уже строители бьют копытом, сгорая от желания приступить к поклейке обойчиков.
Я могу, мне не тяжело. Только вы меня забираете на своей машине, и возвращаете в исходную точку.
Да не вопрос! Мы за тобой заедем.
Поехали мы осматривать этот бриллиант…